未來商業(yè)地產(chǎn)新時代面臨著以下五個趨勢：一是從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，二是從重度開發(fā)轉(zhuǎn)向重度運營，三是從資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，四是從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向盈利導向，五是從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細經(jīng)營。

　　住宅投資與銷售持續(xù)低迷，低溫的商辦市場同樣值得關注。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，辦公樓同比跌10.3%，商業(yè)營業(yè)用房同比跌10.3%；房屋新開工面積中，辦公樓同比跌35.4%，商業(yè)營業(yè)用房同比跌37.5%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、企業(yè)面臨較大的資金壓力，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了一定的負面影響；多地反復出現(xiàn)疫情，也對商辦市場帶來不可忽視的沖擊。而作為商業(yè)地產(chǎn)以及地方經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，今年的寫字樓市場同樣壓力較大。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，在全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力。

　　為提高寫字樓出租率，許多項目都被迫壓降租金，以吸引需求銳減的企業(yè)租戶。業(yè)內(nèi)認為，隨著疫情管控放松、刺激政策發(fā)力，各地經(jīng)濟主體有序恢復，下半年頭部城市辦公樓市場需求有望回升，但短期內(nèi)租金難以大幅反彈。

　　空置率最高達48%

　　從最明顯的寫字樓空置率情況看，許多城市的情況都不甚樂觀。在只統(tǒng)計主要開發(fā)商、不計算小業(yè)主面積的情況下，華中地區(qū)的武漢甲級寫字樓空置率達31%，實際情況可能更嚴重。

　　如果從空置率、租金兩個維度看。仲量聯(lián)行發(fā)布的第二季度中國40城辦公樓市場指數(shù)顯示，截至二季度末，全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個城市處于20%～30%的可控區(qū)間，北上廣在20%以內(nèi)。具體而言，40城中空置率最高的是青島，達到了48%；此外，天津?qū)懽謽强罩寐蔬_42%，沈陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安、南京的寫字樓空置率均超過30%，一線城市中深圳寫字樓的空置率也達到了21%。

　　而租金方面，二季度全國20個重點城市全部錄得租金負增長，其中13個城市處于1%的正常波動區(qū)間，其余7個城市的降幅在1%-5%之間，廣州、南京、武漢、廈門、青島、天津、大連等城市的寫字樓租金水平降幅較大。

　　相較于2020年，疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)決策延遲，擴張趨向謹慎，市場活躍度降溫。全國大部分辦公樓市場表現(xiàn)低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市，多數(shù)還疊加了新增供應的當期壓力。

　　商辦市場如何突圍

　　除了宏觀因素的影響，商辦市場還出現(xiàn)了一些具體而微的變化。

　　在過去的一兩年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場，企業(yè)擴張速度快，對辦公樓面積的吸納也驚人。一般企業(yè)的擴張速度，即便經(jīng)營再好，面積增長可能也在10%～30%之間，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)每年能達400%～600%。但是，受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體發(fā)展情況影響，從去年9月份到如今，一些城市的主要商業(yè)租戶由互聯(lián)網(wǎng)迅速變成了金融行業(yè)。金融行業(yè)租金支付能力強、擴張性也不錯，但其擴張速度與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的彈性不是一個量級。

　　除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現(xiàn)下降，疫情期間，很多企業(yè)采取線上辦公，企業(yè)對辦公的需求是在減少的。當前，商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉(zhuǎn)，但短期內(nèi)庫存高、利潤微薄的狀況仍然沒有改善

　　不過隨著下半年國內(nèi)疫情穩(wěn)定，寫字樓需求回升，市場會較上半年有所好轉(zhuǎn)。IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現(xiàn)在，承擔商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的主體，多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金，所以商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)很難做。不過未來行業(yè)將迎來并購整合的新機遇，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運營能力的機構(gòu)，去承擔更多持有和運營責任。此外，在運營困難的情況下，更要以流動性為核心，資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進入發(fā)展快車道。

　　整體而言，我國商辦市場仍有很大的發(fā)展空間，下半年也有望迎來恢復期。